Wer in der Schweiz ein Haus für CHF 1 Million kaufen will, braucht rund CHF 230'000 Bargeld und ein Bruttoeinkommen von rund CHF 177'000 pro Jahr. Viele Ratgeber nennen tiefere Zahlen, weil sie die Kaufnebenkosten weglassen oder die Tragbarkeit grosszügiger rechnen.
Ob Sie ein Hypothekendarlehen erhalten, entscheidet sich an zwei Zahlen: Ihrem Eigenkapital und Ihrem Einkommen. Wir zeigen die Rechnung, wie die meisten Banken sie anwenden, und wo Sie Spielraum haben.
Das Wichtigste in Kürze
- Mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital, davon 10 % «hart», also nicht aus der Pensionskasse.
- Dazu 2 bis 5 % Kaufnebenkosten in bar: Die Bank finanziert sie nicht.
- Die kalkulatorischen Wohnkosten dürfen rund einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
- Für CHF 1 Million: rund CHF 230'000 Bargeld und CHF 177'000 Einkommen.
- Je nach Kreditgeber schwankt das nötige Einkommen um über CHF 25'000. Vergleichen lohnt sich.
Zwei Hürden: Eigenkapital und Tragbarkeit
Ein Hypothekendarlehen erhalten Sie nur, wenn Sie beide Hürden nehmen. Die erste begrenzt Ihr Vermögen, die zweite Ihr Einkommen.
- Eigenkapital: Sie bringen mindestens 20 % des Kaufpreises selbst ein. Die Bank belehnt höchstens 80 % des Werts.
- Tragbarkeit: Zins, Amortisation und Nebenkosten dürfen rund 33 % Ihres Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Gerechnet wird mit einem Zins von 5 %, nicht mit dem heutigen Marktzins.
Wer viel gespart hat, scheitert oft an der Tragbarkeit. Wer gut verdient, scheitert oft am Eigenkapital. Die tiefere der beiden Grenzen bestimmt Ihr Budget. Die Grundlagen erklärt unser Ratgeber Was ist eine Hypothek?
Eigenkapital: 20 %, davon mindestens 10 % hart
Für ein Haus zu CHF 1 Million brauchen Sie mindestens CHF 200'000 Eigenkapital. Davon müssen CHF 100'000 aus harten Eigenmitteln stammen.
Als hartes Eigenkapital gelten:
- Ersparnisse und Wertschriften
- Guthaben der Säule 3a
- Schenkungen und Erbvorbezüge
Die Pensionskasse darf höchstens die zweite Hälfte decken, also 10 % des Kaufpreises. Ein Vorbezug ist ab CHF 20'000 möglich, wird aber besteuert und senkt Ihre spätere Rente. Die Alternative ist die Verpfändung. Beide Wege vergleicht unser Ratgeber Eigenmittel für die Hypothek.
Achtung, Niederstwertprinzip: Die Bank rechnet mit dem tieferen Wert aus Kaufpreis und eigener Schätzung. Zahlen Sie CHF 1'050'000 für ein Haus, das die Bank auf CHF 1 Million schätzt, steigt Ihr Eigenkapitalbedarf von CHF 210'000 auf CHF 250'000. Prüfen Sie den Preis deshalb vorab mit einer kostenlosen Immobilienbewertung.
Kaufnebenkosten: das Geld, das die Bank nicht finanziert
Rechnen Sie zusätzlich zum Eigenkapital mit 2 bis 5 % des Kaufpreises für die Kaufnebenkosten. Sie zählen nicht als Eigenkapital und werden nicht über das Hypothekendarlehen finanziert.
Dazu gehören:
- Notariatskosten
- Grundbuchgebühren
- Handänderungssteuer (je nach Kanton, einige Kantone erheben keine)
- Errichtung oder Erhöhung der Schuldbriefe
Bei CHF 1 Million sind das CHF 20'000 bis 50'000. Mit einem Mittelwert von 3 % brauchen Sie also nicht 20 %, sondern 23 % des Kaufpreises in bar. Planen Sie darüber hinaus eine Reserve für Umzug und erste Reparaturen ein, die nicht im Eigenkapital steckt.
Tragbarkeit: so rechnen die Banken
Für ein Haus zu CHF 1 Million setzt die Bank kalkulatorische Wohnkosten von rund CHF 58'900 pro Jahr an. Daraus ergibt sich ein Mindesteinkommen von CHF 176'700, also dem Dreifachen.
| Position | Annahme | Betrag pro Jahr |
|---|---|---|
| Kalkulatorischer Zins | 5 % auf CHF 800'000 Hypothek | CHF 40'000 |
| Amortisation | CHF 133'300 in 15 Jahren | CHF 8'900 |
| Unterhalt und Nebenkosten | 1 % von CHF 1'000'000 | CHF 10'000 |
| Total | CHF 58'900 |
Die drei Positionen im Detail:
- Kalkulatorischer Zins: Die aktuellen Hypothekarzinsen liegen weit unter 5 %. Die Bank prüft aber, ob Sie die Liegenschaft auch bei hohen Zinsen halten können.
- Amortisation: Der Teil der Hypothek über zwei Dritteln des Werts (die 2. Hypothek) muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden.
- Unterhalt und Nebenkosten: Heizung, Strom und Reparaturen, meist pauschal 1 % des Werts pro Jahr.
Bestehende Leasingraten, Kredite oder Alimente kommen zu diesen Kosten hinzu. Ab etwa 50 prüfen die Banken die Tragbarkeit zudem mit Ihrem künftigen Renteneinkommen. Mit unserem Tragbarkeitsrechner rechnen Sie Ihre Situation in zwei Minuten durch. Die Rechnung Schritt für Schritt finden Sie im Ratgeber Tragbarkeit berechnen.
So viel Geld braucht man für ein Haus: Tabelle nach Kaufpreis
Die Tabelle zeigt das Minimum an Bargeld und Einkommen, gerechnet mit den Standardannahmen der meisten Banken.
| Kaufpreis | Eigenkapital 20 % | davon hart 10 % | Nebenkosten ≈ 3 % | Bargeld total | Einkommen pro Jahr |
|---|---|---|---|---|---|
| 500'000 | 100'000 | 50'000 | 15'000 | 115'000 | 88'300 |
| 750'000 | 150'000 | 75'000 | 22'500 | 172'500 | 132'500 |
| 1'000'000 | 200'000 | 100'000 | 30'000 | 230'000 | 176'700 |
| 1'250'000 | 250'000 | 125'000 | 37'500 | 287'500 | 220'800 |
| 1'500'000 | 300'000 | 150'000 | 45'000 | 345'000 | 265'000 |
| 2'000'000 | 400'000 | 200'000 | 60'000 | 460'000 | 353'300 |
Annahmen: Belehnung 80 %, kalkulatorischer Zins 5 %, Unterhalt 1 %, Amortisation auf zwei Drittel in 15 Jahren, Wohnkosten höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens, Kaufnebenkosten 3 %.
Umgekehrt gelesen: Mit CHF 150'000 Einkommen liegt Ihr Maximum bei rund CHF 850'000, sofern das Eigenkapital reicht.
Gleicher Lohn, anderes Ergebnis: warum der Kreditgeber entscheidet
Mit CHF 150'000 Einkommen finanzieren Sie je nach Kreditgeber ein Haus für CHF 850'000 oder für fast CHF 1 Million. Die Tragbarkeitsregeln sind Richtlinien, keine Gesetze, und Banken, Versicherungen und Pensionskassen legen sie unterschiedlich aus.
| Annahme | Strenger Kreditgeber | Grosszügiger Kreditgeber |
|---|---|---|
| Kalkulatorischer Zins | 5 % | 4,5 % |
| Unterhalt und Nebenkosten | 1 % | 0,8 % |
| Maximale Belastung | ⅓ des Einkommens | 35 % des Einkommens |
| Nötiges Einkommen für CHF 1 Mio. | CHF 176'700 | CHF 151'100 |
| Maximaler Kaufpreis bei CHF 150'000 Einkommen | rund CHF 849'000 | rund CHF 993'000 |
Beispielannahmen, keine Angaben eines bestimmten Anbieters. Auch Boni, Nebeneinkommen oder das Alter der Liegenschaft werden je nach Institut anders gewichtet.
Das sind über CHF 140'000 mehr Kaufkraft mit demselben Lohn. Welcher Anbieter wie rechnet, steht in keiner Broschüre. Ein unabhängiger Hypothekenberater kennt die Kreditpolitik der einzelnen Institute und reicht Ihr Dossier dort ein, wo es durchgeht. Wie sich Bank, Grossvermittler und unabhängiger Makler unterscheiden, zeigt unser Hypothekarvermittler-Vergleich. Und was die Beratung kostet, lesen Sie unter Hypothekenmakler Kosten.
Was tun, wenn das Geld nicht reicht?
Der wirksamste Hebel ist meist nicht ein höherer Lohn, sondern die Wahl des richtigen Kreditgebers. Diese fünf Schritte verschieben Ihre Grenze am stärksten:
- Mehr Eigenkapital einbringen: Jede CHF 10'000 zusätzliches Eigenkapital senken das nötige Einkommen um rund CHF 3'500. Quellen sind Säule 3a, Schenkung, Erbvorbezug oder Pensionskasse.
- Verpflichtungen ablösen: Ein Leasing von CHF 500 pro Monat kostet Sie rund CHF 100'000 Kaufkraft. Lösen Sie es vor der Finanzierungsanfrage ab.
- Zweites Einkommen einbeziehen: Wird Ihre Partnerin oder Ihr Partner Miteigentümer und Solidarschuldner, zählen beide Einkommen.
- Mehrere Kreditgeber anfragen: Ein unabhängiger Makler holt Offerten bei Banken, Versicherungen und Pensionskassen ein, ohne dass Sie jedes Dossier selbst einreichen.
- Budget und Suche abstimmen: Suchen Sie gezielt Objekte, die zu Ihrer Tragbarkeit passen, zum Beispiel mit der KI-Immobiliensuche neohypo.com.
Wer das Budget vor der Besichtigung klärt, verhandelt stärker. Holen Sie sich kostenlos eine Finanzierungsbestätigung von einem zertifizierten Hypothekenmakler aus unserem Netzwerk.
Häufige Fragen
Wie viel Geld braucht man, um ein Haus zu kaufen?
Mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital plus 2 bis 5 % Kaufnebenkosten in bar. Bei CHF 1 Million sind das rund CHF 230'000. Dazu muss Ihr Einkommen die Tragbarkeit erfüllen.
Wie viel Einkommen braucht man für ein Haus für 1 Million?
Mit den Standardregeln der meisten Banken rund CHF 177'000 brutto pro Jahr. Bei grosszügiger rechnenden Kreditgebern können rund CHF 151'000 genügen.
Kann ich ein Haus ohne 20 % Eigenkapital kaufen?
Für selbstbewohntes Eigentum praktisch nicht. Mit einer Verpfändung von Vorsorgegeldern kann die Bank die Belehnung erhöhen, und Schenkungen oder Erbvorbezüge können die Lücke schliessen.
Was berechnet ein Tragbarkeitsrechner?
Er setzt kalkulatorischen Zins, Amortisation und Unterhalt ins Verhältnis zu Ihrem Bruttoeinkommen und zeigt den maximalen Kaufpreis. Probieren Sie unseren Tragbarkeitsrechner aus.
Werden die Kaufnebenkosten über das Hypothekendarlehen finanziert?
Nein. Notariat, Grundbuch und Handänderungssteuer bezahlen Sie aus eigenen Mitteln, zusätzlich zu den 20 % Eigenkapital.