Ohne Eigenmittel keine Hypothek: Mindestens 20 % des Kaufpreises müssen Sie selbst einbringen, davon mindestens 10 % aus "echten" Eigenmitteln, die nicht aus der Pensionskasse stammen. Doch was zählt alles als Eigenkapital? Und wann lohnt sich der Vorbezug aus der zweiten Säule – und wann die Verpfändung? Dieser Ratgeber zeigt alle Quellen und ihre Vor- und Nachteile.
Die 20/10-Regel der Banken
Für eine selbstbewohnte Immobilie gilt schweizweit:
- Mindestens 20 % Eigenmittel bezogen auf den Verkehrswert (Belehnung maximal 80 %)
- Mindestens 10 % "harte" Eigenmittel, die nicht aus der beruflichen Vorsorge (Pensionskasse) stammen dürfen
Achtung bei der Bewertung: Massgebend ist der von der Bank geschätzte Verkehrswert, nicht der Kaufpreis. Liegt der Kaufpreis darüber, müssen Sie die Differenz zusätzlich aus eigener Tasche finanzieren (Niederstwertprinzip).
Diese Eigenmittel akzeptieren die Banken
- Spar- und Wertschriftenguthaben: Die einfachste Form. Wertschriften werden je nach Institut mit einem Abschlag angerechnet.
- Säule 3a: Guthaben der gebundenen Vorsorge können für selbstgenutztes Wohneigentum vorbezogen oder verpfändet werden – sie zählen zu den harten Eigenmitteln.
- Pensionskasse (2. Säule): Vorbezug oder Verpfändung möglich, aber nur für den Teil über den 10 % harten Eigenmitteln.
- Erbvorbezug und Schenkung: Zählen vollumfänglich als harte Eigenmittel. Ein zinsloses oder zinsgünstiges Familiendarlehen hingegen wird von den meisten Banken als Fremdkapital behandelt.
- Rückkaufswert von Lebensversicherungen (Säule 3b): Anrechenbar zum Rückkaufswert.
- Eigenleistungen beim Neubau: Handwerklich versierte Bauherren können Eigenleistungen anrechnen lassen – realistisch budgetiert und meist begrenzt.
Pensionskasse: Vorbezug oder Verpfändung?
Der Zugriff auf die zweite Säule ist für viele Käuferinnen und Käufer der Schlüssel zum Eigenheim. Es gibt zwei Wege – mit sehr unterschiedlichen Konsequenzen:
Der Vorbezug
Sie beziehen Kapital aus der Pensionskasse (Mindestbetrag CHF 20'000, bis Alter 50 das gesamte Freizügigkeitsguthaben, danach eingeschränkt).
Vorteile: Weniger Hypothek, tiefere Zinskosten, bessere Tragbarkeit. Nachteile: Ihre Altersrente sinkt; je nach Kasse verlieren Sie auch Risikoleistungen (Invalidität, Tod). Der Vorbezug wird sofort besteuert (reduzierter Vorsorgetarif). Ein späterer Wiedereinkauf in die Pensionskasse ist erst möglich, nachdem der Vorbezug zurückbezahlt wurde. Bei einem Verkauf der Liegenschaft muss der Vorbezug zurückerstattet werden.
Die Verpfändung
Das Guthaben bleibt in der Pensionskasse, dient der Bank aber als Zusatzsicherheit. Die Bank erhöht dafür die Belehnung – oft bis 90 %.
Vorteile: Rente und Risikoschutz bleiben vollständig erhalten, keine Steuer fällig, Schuldzinsen bleiben höher (bis 2028 steuerlich relevant), Wiedereinkäufe bleiben möglich. Nachteile: Höhere Hypothek bedeutet höhere Zinskosten und eine strengere Tragbarkeitsrechnung – Ihr Einkommen muss die grössere Belehnung tragen.
Faustregel: Wer die Tragbarkeit problemlos erfüllt, fährt mit der Verpfändung langfristig meist besser, weil der Vorsorgeschutz intakt bleibt. Wer die Tragbarkeit nur mit tieferer Hypothek erreicht, kommt um den Vorbezug nicht herum.
Säule 3a: das flexible Werkzeug
Auch das 3a-Guthaben lässt sich vorbeziehen oder verpfänden – der Bezug für Wohneigentum ist alle fünf Jahre möglich. Beliebt ist zudem die indirekte Amortisation über die Säule 3a: Statt die Hypothek direkt zurückzuzahlen, äufnen Sie ein verpfändetes 3a-Konto und amortisieren am Ende in grossen Schritten. Bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts (per 1. Januar 2029) bleibt dieser Weg steuerlich doppelt attraktiv: Sie ziehen die 3a-Einzahlungen ab und behalten den vollen Schuldzinsenabzug. Ab 2029 verschiebt sich die Rechnung – mehr dazu in unserem Ratgeber zur direkten und indirekten Amortisation.
Beispielrechnung: Kauf für CHF 1'000'000
| Quelle | Betrag | Zählt als |
|---|---|---|
| Sparguthaben | CHF 60'000 | harte Eigenmittel |
| Säule 3a (Vorbezug) | CHF 50'000 | harte Eigenmittel |
| Pensionskasse (Vorbezug) | CHF 90'000 | weiche Eigenmittel |
| Total Eigenmittel | CHF 200'000 | 20 % |
Die harten Eigenmittel betragen CHF 110'000 (11 %) – die 10-%-Hürde ist erfüllt. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten (Notariat, Grundbuch, je nach Kanton Handänderungssteuer): Rechnen Sie zusätzlich mit 2 bis 5 % des Kaufpreises, die nicht über die Hypothek finanziert werden können.
Fazit
Die 20 % Eigenmittel sind für die meisten Haushalte die grösste Hürde beim Immobilienkauf – aber sie lassen sich intelligenter zusammenstellen, als viele denken. Die Wahl zwischen Vorbezug und Verpfändung gehört zu den folgenreichsten Finanzentscheiden überhaupt: Sie beeinflusst Rente, Steuern und Tragbarkeit über Jahrzehnte. Unsere unabhängigen Hypothekarmakler rechnen beide Varianten für Ihre Situation durch – kostenlos.
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Häufige Fragen (FAQ)
Kann ich eine Immobilie ohne 20 % Eigenmittel kaufen?
Bei selbstbewohntem Eigentum praktisch nicht – die 20 % sind regulatorischer Standard. Mit einer Verpfändung von Vorsorgegeldern lässt sich die Belehnung jedoch auf bis zu 90 % erhöhen, und Erbvorbezüge oder Schenkungen können die Lücke schliessen.
Wie viel Steuern zahle ich beim Pensionskassen-Vorbezug?
Der Vorbezug wird getrennt vom übrigen Einkommen zum reduzierten Vorsorgetarif besteuert – je nach Kanton, Gemeinde und Betrag meist zwischen 4 und 10 %.
Gilt die 20/10-Regel auch für Ferienwohnungen und Renditeobjekte?
Nein, dort gelten strengere Regeln: Vorsorgegelder dürfen nicht eingesetzt werden, und die Banken verlangen je nach Objekt 25 bis 40 % Eigenmittel.
Zählt ein Darlehen der Eltern als Eigenkapital?
Ein Erbvorbezug oder eine Schenkung ja. Ein rückzahlbares Darlehen wird von den meisten Instituten als Fremdkapital gewertet und verschlechtert die Tragbarkeit.