Ob Sie eine Hypothek erhalten, entscheidet sich an zwei Kriterien: den Eigenmitteln und der Tragbarkeit. Während die 20 % Eigenkapital den meisten Käuferinnen und Käufern bekannt sind, scheitern viele Finanzierungen an der zweiten Hürde – der Tragbarkeitsrechnung. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Banken die Tragbarkeit berechnen, warum sie mit einem Zinssatz von 5 % rechnen, obwohl die effektiven Hypothekarzinsen viel tiefer liegen, und wie Sie Ihre Tragbarkeit verbessern können.
Was bedeutet Tragbarkeit?
Die Tragbarkeit misst, ob Sie sich die laufenden Kosten Ihrer Immobilie langfristig leisten können – auch dann, wenn die Zinsen deutlich steigen. Die Faustregel der Banken lautet:
Die kalkulatorischen Wohnkosten dürfen maximal einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen.
Zu den kalkulatorischen Wohnkosten zählen drei Positionen:
- Kalkulatorischer Hypothekarzins: Die Banken rechnen nicht mit dem aktuellen Zinssatz, sondern mit einem langfristigen Durchschnittswert von 4,5 bis 5 %. So stellen sie sicher, dass die Finanzierung auch eine Hochzinsphase übersteht.
- Amortisation: Die Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren (oder bis zur Pensionierung) auf zwei Drittel des Verkehrswerts reduziert werden. Die zweite Hypothek wird also zwingend amortisiert.
- Nebenkosten: Für Unterhalt und Nebenkosten setzen die Banken pauschal 1 % des Immobilienwerts pro Jahr ein.
Die Tragbarkeitsrechnung Schritt für Schritt
Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Sie möchten eine Eigentumswohnung für CHF 1'000'000 kaufen und bringen CHF 200'000 Eigenmittel mit. Die Hypothek beträgt somit CHF 800'000.
| Position | Berechnung | Betrag pro Jahr |
|---|---|---|
| Kalkulatorischer Zins | 5 % von CHF 800'000 | CHF 40'000 |
| Amortisation 2. Hypothek | CHF 133'333 in 15 Jahren | CHF 8'900 |
| Nebenkosten | 1 % von CHF 1'000'000 | CHF 10'000 |
| Total kalkulatorische Kosten | CHF 58'900 |
Damit die Tragbarkeit gegeben ist, muss Ihr Bruttoeinkommen mindestens das Dreifache betragen: CHF 176'700 pro Jahr. Und das, obwohl Ihre effektiven Kosten bei einem aktuellen Zinssatz von rund 1,5 % nur etwa CHF 30'900 pro Jahr betragen würden.
Genau hier liegt die Krux: Die kalkulatorische Rechnung ist bewusst konservativ. Sie schützt Sie davor, bei einem Zinsanstieg in finanzielle Schieflage zu geraten – verhindert aber auch, dass viele Haushalte mit solidem Einkommen eine Finanzierung erhalten.
Was zählt zum Einkommen?
Banken berücksichtigen in der Regel:
- Bruttolohn inklusive 13. Monatslohn
- Regelmässige Boni (meist nur zu 50–80 % und im Durchschnitt der letzten Jahre)
- Nebenerwerb, sofern langfristig gesichert
- Bei Paaren: beide Einkommen, sofern beide im Grundbuch und solidarisch haftbar sind
Selbstständigerwerbende müssen in der Regel die Geschäftsabschlüsse der letzten drei Jahre vorlegen; massgebend ist der Durchschnittsgewinn.
Bestehende Verpflichtungen wie Leasingraten, Privatkredite oder Alimente werden vom Einkommen abgezogen – sie können die Tragbarkeit empfindlich verschlechtern.
5 Hebel, um Ihre Tragbarkeit zu verbessern
- Mehr Eigenmittel einbringen: Jeder zusätzliche Franken Eigenkapital reduziert die Hypothek und damit die kalkulatorische Zinslast. Prüfen Sie einen Vorbezug oder eine Verpfändung aus der Pensionskasse oder der Säule 3a.
- Leasing und Kredite ablösen: Ein Autoleasing von CHF 500 pro Monat reduziert Ihre Tragbarkeit um rund CHF 18'000 Kaufpreis. Lösen Sie Verpflichtungen vor der Finanzierungsanfrage ab.
- Zweites Einkommen einbeziehen: Wird die Partnerin oder der Partner Miteigentümer und Solidarschuldner, zählt das gemeinsame Einkommen.
- Anbieter vergleichen: Nicht alle Institute rechnen gleich. Versicherungen und Pensionskassen wenden teilweise einen kalkulatorischen Zins von 4,5 % statt 5 % an oder akzeptieren längere Amortisationsfristen. Ein unabhängiger Hypothekarmakler kennt die Kreditpolitik der einzelnen Anbieter.
- ESAF-Ausnahmen prüfen ("Exceptions to Policy"): Banken dürfen in begründeten Fällen von den Standardrichtlinien abweichen, etwa bei hohem Vermögen oder absehbaren Erbschaften.
Tragbarkeit bei der Pensionierung
Ein oft unterschätzter Punkt: Spätestens ab Alter 50 prüfen die Banken die Tragbarkeit auch für die Zeit nach der Pensionierung – auf Basis der zu erwartenden Renten aus AHV und Pensionskasse. Da das Renteneinkommen meist deutlich tiefer liegt, kann eine heute problemlose Finanzierung im Alter kritisch werden. Planen Sie die Amortisation deshalb frühzeitig.
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Häufige Fragen (FAQ)
Warum rechnen Banken mit 5 %, wenn die Zinsen viel tiefer sind?
Der kalkulatorische Zinssatz bildet den langfristigen Durchschnitt ab und stellt sicher, dass Sie die Hypothek auch in einer Hochzinsphase tragen können. In den 1990er-Jahren lagen die Hypothekarzinsen zeitweise über 7 %.
Welche Tragbarkeit ist maximal zulässig?
Die kalkulatorischen Wohnkosten sollten 33 % des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Einzelne Anbieter akzeptieren bis 35 oder 38 %, verlangen dafür aber meist mehr Eigenmittel oder einen Zinsaufschlag.
Zählt der Bonus zum Einkommen?
Ja, aber meist nur teilweise (50–80 %) und nur, wenn er über mehrere Jahre regelmässig ausbezahlt wurde.
Kann ich trotz knapper Tragbarkeit eine Hypothek erhalten?
Ja. Versicherungen und Pensionskassen rechnen teilweise mit tieferen kalkulatorischen Sätzen, und Banken können begründete Ausnahmen machen. Ein Vergleich über einen unabhängigen Makler lohnt sich besonders in Grenzfällen.