Aktualisiert im Juli 2026 – wir passen diesen Artikel nach jeder geldpolitischen Lagebeurteilung der SNB an.
Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 bei 0 % – und die Nationalbank hat dieses Niveau an ihrer Lagebeurteilung vom 18. Juni 2026 erneut bestätigt. Für Hypothekarnehmerinnen und Hypothekarnehmer stellt sich damit die klassische Frage schärfer denn je: vom tiefen Geldmarktzins der SARON-Hypothek profitieren oder das historisch attraktive Zinsniveau mit einer Festhypothek langfristig sichern?
Die Ausgangslage im Sommer 2026
- SNB-Leitzins: 0,0 % (unverändert seit Juni 2025)
- SARON-Hypotheken: effektiv rund 0,7–1,3 % (aufgezinster SARON nahe null plus individuelle Bankmarge)
- Festhypothek 5 Jahre: Richtzinsen rund 1,1–1,55 %
- Festhypothek 10 Jahre: Richtzinsen rund 1,5–2,0 %
- Inflation: von der SNB für 2026 und 2027 auf 0,6 % geschätzt
Die Zinskurve ist damit weiterhin positiv geneigt: Wer sich langfristig bindet, zahlt eine Prämie für die Planungssicherheit. Der Zinsvorteil der SARON-Hypothek gegenüber einer 10-jährigen Festhypothek beträgt aktuell rund 0,5 bis 1 Prozentpunkt.
So funktionieren die beiden Modelle
Die SARON-Hypothek basiert auf dem Swiss Average Rate Overnight, dem Tagesgeldsatz des Schweizer Geldmarkts. Ihr Zinssatz setzt sich aus dem aufgezinsten SARON der Abrechnungsperiode (meist drei Monate) plus einer fixen Marge zusammen. Steigt der Leitzins, steigt Ihr Zins innerhalb weniger Monate mit – sinkt er, profitieren Sie sofort.
Die Festhypothek fixiert den Zinssatz über die gesamte Laufzeit, üblicherweise 2 bis 15 Jahre. Sie orientiert sich nicht am Leitzins, sondern an den Kapitalmarktzinsen (Swap-Sätzen). Deshalb können Festhypotheken teurer werden, auch wenn die SNB den Leitzins nicht anrührt – etwa wenn die Inflationserwartungen steigen.
Was spricht 2026 für die SARON-Hypothek?
- Der Zinsboden ist erreicht, aber kein rascher Anstieg in Sicht. Die SNB dürfte den Leitzins 2026 bei 0 % belassen; mehrere Banken erwarten frühestens ab 2027 eine erste Erhöhung um 0,25 Prozentpunkte. Selbst dann bliebe die SARON-Hypothek in den meisten Szenarien günstiger als eine heute abgeschlossene 10-jährige Festhypothek.
- Volle Flexibilität. SARON-Hypotheken lassen sich meist mit kurzer Frist kündigen oder in eine Festhypothek wechseln. Wer einen Verkauf, eine Erbschaft oder eine grössere Amortisation plant, bleibt beweglich.
- Historisch die günstigere Wahl. Über die letzten Jahrzehnte war die Geldmarkthypothek in den meisten Perioden günstiger als die Festhypothek – die Fixierung ist letztlich eine Versicherungsprämie.
Was spricht 2026 für die Festhypothek?
- Das Zinsniveau ist historisch attraktiv. Eine 10-jährige Festhypothek unter 2 % ist im langjährigen Vergleich günstig. Wer sich diesen Satz sichert, ist gegen jedes Zinsszenario der nächsten Dekade immun.
- Aufwärtsrisiken bestehen. Die Energiepreisentwicklung im Zuge des Nahostkonflikts hat die Inflationserwartungen und damit die Swap-Sätze zuletzt leicht steigen lassen. Festhypotheken könnten sich verteuern, bevor die SNB überhaupt handelt.
- Budgetsicherheit. Wer eine knappe Tragbarkeit hat oder schlicht ruhig schlafen will, kauft sich mit der Festhypothek fixe Wohnkosten.
Der Mittelweg: die Tranchenstrategie
Sie müssen sich nicht für ein einziges Modell entscheiden. Viele Eigentümer teilen die Hypothek in zwei oder drei Tranchen auf – zum Beispiel 50 % SARON und 50 % Festhypothek 10 Jahre. So kombinieren Sie tiefe Durchschnittskosten mit teilweiser Zinssicherheit. Achtung: Unterschiedliche Laufzeitenden können Sie beim Ablauf an den bestehenden Anbieter binden. Legen Sie Endtermine wenn möglich zusammen.
Unsere Einschätzung
Für finanziell robuste Haushalte mit Reserven bleibt die SARON-Hypothek 2026 die rechnerisch attraktivste Lösung. Wer hingegen eine knappe Tragbarkeit hat, in den nächsten Jahren pensioniert wird oder Planungssicherheit höher gewichtet als die letzte Zinsersparnis, sichert sich das aktuelle Niveau mit einer mittleren bis langen Festhypothek. Entscheidend ist in beiden Fällen die Marge respektive der Zinssatz – und hier liegen zwischen den Anbietern oft mehr als 0,5 Prozentpunkte.
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Häufige Fragen (FAQ)
Kann der SARON-Zinssatz negativ werden?
Der SARON selbst kann negativ notieren, der aufgezinste SARON in den meisten Hypothekarverträgen ist jedoch bei 0 % nach unten begrenzt. Sie zahlen also mindestens die vereinbarte Marge.
Kann ich von der SARON- in eine Festhypothek wechseln?
Bei den meisten Anbietern ja, oft auf das Ende der nächsten Abrechnungsperiode. Prüfen Sie die Wechselklausel vor Vertragsabschluss – sie ist Ihre Versicherung gegen einen raschen Zinsanstieg.
Lohnt sich eine Forward-Hypothek?
Wenn Ihre Festhypothek in den nächsten 12–18 Monaten ausläuft und Sie steigende Zinsen erwarten, können Sie den heutigen Satz mit einem Forward-Zuschlag reservieren. Bei der aktuell flachen Zinskurve sind die Zuschläge moderat – ein Vergleich lohnt sich.
Welche Laufzeit ist bei Festhypotheken aktuell am beliebtesten?
Die meisten Abschlüsse erfolgen derzeit im Bereich von 5 bis 10 Jahren – lang genug, um das tiefe Niveau zu sichern, kurz genug, um flexibel zu bleiben.