Für eine Hypothek prüft der Kreditgeber zwei Dinge: Sie und die Immobilie. Ihr Dossier besteht deshalb aus zwei Teilen: Unterlagen zu Ihrer Person und Ihren Finanzen, und Unterlagen zum Objekt.
Ein vollständiges Dossier beschleunigt den Kreditentscheid und stärkt Ihre Position. Wer alles beisammen hat, kann mehrere Offerten parallel einholen und schnell zusagen, wenn das Wunschobjekt auftaucht. Fehlt ein Dokument, stockt der Prozess oft um Tage. Diese Checkliste zeigt, was Sie brauchen, wo Sie es bekommen und worauf Sie achten müssen.
1. Unterlagen zur Person und zum Einkommen
Mit diesen Dokumenten prüft der Kreditgeber, wer Sie sind und ob Ihr Einkommen die Hypothek langfristig trägt.
| Dokument | Woher | Gut zu wissen |
|---|---|---|
| Ausweiskopie (ID oder Pass) | Eigene Unterlagen | Gültig und gut lesbar, Vorder- und Rückseite |
| Ausländerausweis (z. B. B oder C) | Eigene Unterlagen | Nur für ausländische Staatsangehörige |
| Lohnausweis | Arbeitgeber | Zeigt das Jahreseinkommen inklusive Bonus |
| Letzte drei Lohnabrechnungen | Arbeitgeber | Belegen das aktuelle Einkommen |
| Arbeitsvertrag | Eigene Unterlagen | Vor allem bei neuer Stelle oder laufender Probezeit |
| Letzte Steuererklärung mit allen Beilagen | Eigene Unterlagen | Inklusive Wertschriften- und Schuldenverzeichnis |
| Letzte Steuerveranlagung | Steueramt | Bestätigt die Angaben der Steuererklärung |
| Betreibungsregisterauszug | Betreibungsamt am Wohnort, auch online | Je nach Kreditgeber nicht älter als drei bis sechs Monate |
| Belege zu laufenden Verpflichtungen | Eigene Unterlagen | Leasing, Kredite, Alimente: Sie fliessen in die Tragbarkeit ein |
| Rentenbescheinigungen | AHV-Ausgleichskasse, Pensionskasse | Nur für Rentnerinnen und Rentner |
Bonus und variable Lohnanteile: Viele Kreditgeber rechnen sie nur teilweise oder mit dem Durchschnitt mehrerer Jahre an. Legen Sie deshalb die Lohnausweise der letzten drei Jahre bei, wenn ein wesentlicher Teil Ihres Einkommens variabel ist.
Betreibungsregisterauszug: Er bestätigt, dass gegen Sie keine offenen Betreibungen laufen, und kostet rund CHF 20. Der Auszug gilt nur für den Betreibungskreis Ihres aktuellen Wohnorts. Wer in den letzten Jahren umgezogen ist, wird deshalb oft auch nach einem Auszug vom früheren Wohnort gefragt.
Wie die Bank aus diesen Zahlen Ihre Tragbarkeit berechnet, erklärt unser Ratgeber Tragbarkeit berechnen.
2. Zusätzlich für Selbständige
Statt Lohnausweis und Lohnabrechnungen belegen Selbständige ihr Einkommen mit den Abschlüssen ihres Unternehmens.
| Dokument | Woher | Gut zu wissen |
|---|---|---|
| Jahresabschlüsse der letzten drei Jahre (Bilanz und Erfolgsrechnung) | Treuhand oder eigene Buchhaltung | Grundlage für das anrechenbare Einkommen |
| Steuererklärungen der letzten drei Jahre | Eigene Unterlagen | Mit allen Beilagen |
| Handelsregisterauszug | Handelsregisteramt, auch online | Bei eingetragenen Firmen |
| Revisionsbericht der letzten drei Jahre | Revisionsstelle | Bei einer AG oder GmbH mit Revision |
Kreditgeber rechnen bei Selbständigen in der Regel mit dem Durchschnitt mehrerer Jahre, nicht mit dem besten Jahr. Ein schwaches Jahr senkt deshalb Ihr anrechenbares Einkommen. Wer erst seit kurzem selbständig ist, sollte früh mit einem Berater klären, welche Institute solche Dossiers überhaupt annehmen.
3. Nachweis der Eigenmittel
Für selbstbewohntes Wohneigentum brauchen Sie mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenmittel, davon mindestens 10 % nicht aus der Pensionskasse. Diese Unterlagen belegen, dass das Geld vorhanden ist.
| Dokument | Woher | Gut zu wissen |
|---|---|---|
| Aktuelle Konto- und Sparkontoauszüge | Bank | Grosse Einzahlungen der letzten Monate erklären können |
| Depotauszug | Bank | Wertschriften rechnen manche Institute mit Abschlag an |
| Saldobestätigung Säule 3a | 3a-Anbieter | Für Bezug oder Verpfändung |
| Pensionskassenausweis | Pensionskasse | Bei Vorbezug zusätzlich die Bestätigung des verfügbaren Betrags |
| Police und Rückkaufswert der Lebensversicherung | Versicherung | Nur bei Verpfändung |
| Schenkungsvertrag oder Bestätigung Erbvorbezug | Schenkende Person | Mit Betrag und ohne Rückzahlungspflicht |
| Darlehensvertrag | Darlehensgeber | Familiendarlehen zählen meist als Fremdkapital |
Kreditgeber wollen nicht nur sehen, dass das Geld da ist, sondern auch, woher es stammt. Das gehört zu ihren Sorgfaltspflichten zur Bekämpfung der Geldwäscherei. Halten Sie für grössere Einzahlungen einen Beleg bereit, etwa einen Schenkungsvertrag oder den Verkaufsbeleg einer Liegenschaft.
Planen Sie einen Vorbezug aus der Pensionskasse, beantragen Sie ihn früh: Die Auszahlung kann bis zu sechs Monate dauern. Welche Eigenmittel zählen und wann sich Vorbezug oder Verpfändung lohnt, zeigt unser Ratgeber Eigenmittel für die Hypothek.
4. Unterlagen zur Immobilie
Die Immobilie dient als Sicherheit für die Hypothek. Mit diesen Unterlagen schätzt der Kreditgeber ihren Wert. Liegt seine Schätzung unter dem Kaufpreis, müssen Sie die Differenz mit zusätzlichen Eigenmitteln decken. Prüfen Sie den Preis deshalb vorab mit einer kostenlosen Immobilienbewertung.
| Dokument | Woher | Gut zu wissen |
|---|---|---|
| Verkaufsdokumentation | Verkäufer oder Makler | Mit Adresse, Baujahr, Flächen und Fotos |
| Reservationsvertrag oder Kaufvertragsentwurf | Verkäufer oder Notariat | Belegt den Kaufpreis und die Bedingungen |
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt oder Verkäufer | Aktuell, manche Institute verlangen höchstens zwei Monate alt |
| Situationsplan oder Katasterplan | Gemeinde oder kantonales Geoportal | Zeigt Lage und Parzelle |
| Grundrisspläne mit Wohnfläche in m² | Verkäufer oder Architekt | Wichtig für die Bewertung |
| Gebäudeversicherungsausweis | Kantonale Gebäudeversicherung oder Verkäufer | Zeigt Kubatur und Versicherungswert; ohne kantonale Gebäudeversicherung die Police |
| Liste der Renovationen | Verkäufer | Heizung, Dach, Fenster, Küche und Bad mit Jahr |
| Fotos innen und aussen | Verkäufer oder eigene | Inklusive Küche und Nasszellen |
| Energieausweis (GEAK) | Verkäufer | Falls vorhanden |
| Baurechtsvertrag | Grundbuchamt oder Verkäufer | Nur bei Liegenschaften im Baurecht |
Zusätzlich bei Stockwerkeigentum
- Begründungsakt mit Aufteilungsplan und Wertquoten
- Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft
- Stand des Erneuerungsfonds
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, damit grössere geplante Sanierungen sichtbar werden
Noch kein Objekt gefunden? Für eine Finanzierungsbestätigung genügen die Unterlagen zu Ihrer Person und zu Ihren Eigenmitteln. Die Objektunterlagen reichen Sie nach, sobald Sie ein Haus oder eine Wohnung reserviert haben.
5. Zusätzlich bei Neubau, Umbau und Ablösung
Neubau oder grösserer Umbau
- Baupläne und Baubeschrieb
- Kostenvoranschlag, gegliedert nach Baukostenplan (BKP)
- Werkvertrag oder Generalunternehmervertrag
- Baubewilligung
- Bauzeit- und Bauherrenhaftpflichtversicherung
- Bei Neubau: Landkaufvertrag oder Grundbuchauszug des Grundstücks
Finanziert wird ein Neubau meist zuerst über einen Baukredit, der nach Fertigstellung in eine Hypothek umgewandelt wird. Mehr dazu im Ratgeber Baukredit.
Ablösung oder Verlängerung einer bestehenden Hypothek
- Aktueller Hypothekarvertrag mit Laufzeit und Kündigungsfristen
- Letzte Zinsabrechnung
- Aktuelle Unterlagen zur Person und zum Einkommen wie beim Kauf
Beginnen Sie zwölf bis sechs Monate vor Ablauf mit dem Vergleich. Wie Sie dabei vorgehen, zeigt unser Ratgeber Hypothek ablösen.
Fünf Fehler, die Ihren Antrag verzögern
- Veraltete Dokumente: Ein Betreibungs- oder Grundbuchauszug, der älter ist als verlangt, wird zurückgewiesen. Bestellen Sie beide erst, wenn Sie das Dossier tatsächlich einreichen.
- Unvollständige Steuererklärung: Ohne Wertschriften- und Schuldenverzeichnis fehlt der Bank der Blick auf Vermögen und Verpflichtungen.
- Ungeklärte Herkunft der Eigenmittel: Eine grosse Einzahlung ohne Beleg löst Rückfragen aus, die Wochen kosten können.
- Verschwiegene Verpflichtungen: Leasing, Kleinkredite oder Alimente zeigen sich spätestens in der Steuererklärung oder der Bonitätsprüfung. Offen deklariert, lassen sie sich einplanen.
- Pensionskassen-Vorbezug zu spät beantragt: Die Auszahlung dauert bis zu sechs Monate und kann den Kauftermin verschieben.
Häufige Fragen
Welche Unterlagen braucht man für eine Hypothek?
Ausweis, Lohnausweis und Lohnabrechnungen, die letzte Steuererklärung, einen aktuellen Betreibungsregisterauszug, Nachweise der Eigenmittel und die Unterlagen zur Immobilie, etwa Verkaufsdokumentation, Grundbuchauszug und Pläne. Selbständige ergänzen die Jahresabschlüsse der letzten drei Jahre.
Wie alt darf der Betreibungsregisterauszug sein?
Je nach Kreditgeber höchstens drei bis sechs Monate. Wer kürzlich umgezogen ist, braucht oft auch einen Auszug vom früheren Wohnort.
Brauche ich schon einen Kaufvertrag?
Nein. Für eine Finanzierungsbestätigung genügen die Unterlagen zu Person, Einkommen und Eigenmitteln. Den Reservationsvertrag oder Kaufvertragsentwurf reichen Sie nach, sobald Sie ein Objekt gefunden haben.
Muss ich das Dossier jeder Bank einzeln schicken?
Nicht, wenn Sie über einen unabhängigen Hypothekenmakler gehen. Er reicht Ihr Dossier bei mehreren Banken, Versicherungen und Pensionskassen ein und vergleicht die Offerten für Sie.
Fazit: einmal sauber vorbereiten, mehrfach profitieren
Ein vollständiges Dossier ist der schnellste Weg zur Zusage. Sammeln Sie alle Unterlagen als PDF in einem Ordner, prüfen Sie die Gültigkeit der Auszüge und klären Sie die Herkunft Ihrer Eigenmittel, bevor die Bank danach fragt.
Mit einem fertigen Dossier lohnt sich der Vergleich: Ein unabhängiger Hypothekenberater prüft Ihre Unterlagen, ergänzt fehlende Punkte und holt Offerten bei mehreren Kreditgebern ein. Holen Sie sich kostenlos eine Finanzierungsbestätigung von einem zertifizierten Hypothekenmakler aus unserem Netzwerk.