Läuft Ihre Festhypothek aus, ist das der wichtigste finanzielle Moment im Leben Ihrer Immobilie: Jetzt entscheidet sich, ob Sie die nächsten fünf bis zehn Jahre zu viel bezahlen – oder mehrere zehntausend Franken sparen. Die meisten Eigentümerinnen und Eigentümer unterschreiben die Verlängerungsofferte ihrer Hausbank ohne Vergleich. Genau darauf spekulieren die Anbieter. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie Ihre Hypothek richtig ablösen: Fristen, Kosten, Ablauf und Verhandlungsstrategie.
Die wichtigsten Fristen im Überblick
Bei der Festhypothek endet der Vertrag automatisch am Laufzeitende – eine formelle Kündigung ist meist nicht nötig. Aber: Viele Verträge enthalten eine Klausel, wonach die Hypothek ohne Gegenbericht in ein variables Produkt (oft zu unattraktiven Konditionen) übergeht. Reagieren Sie deshalb spätestens 6 Monate vor Ablauf.
Bei der SARON-Hypothek gelten je nach Rahmenvertrag Kündigungsfristen von wenigen Tagen bis drei Monaten, meist auf das Ende einer Abrechnungsperiode.
Der ideale Zeitplan:
- 12–18 Monate vorher: Markt beobachten, Zinsentwicklung verfolgen, allenfalls Forward-Hypothek prüfen
- 6 Monate vorher: Offerten von mindestens drei Anbietern einholen (Banken, Versicherungen, Pensionskassen)
- 3–4 Monate vorher: Entscheiden, verhandeln, Bankwechsel einleiten
- 6–8 Wochen vorher: Schuldbriefübertragung und administrative Abwicklung beim Wechsel
Was kostet die vorzeitige Ablösung?
Wollen Sie eine laufende Festhypothek vor Ablauf auflösen – etwa wegen eines Verkaufs oder deutlich tieferer Zinsen – verlangt der Anbieter eine Vorfälligkeitsentschädigung (Ausstiegsentschädigung). Sie berechnet sich grob so:
(Vertragszins – aktueller Wiederanlagezins) × Restschuld × Restlaufzeit
Ein Beispiel: Sie haben 2023 eine 10-jährige Festhypothek über CHF 800'000 zu 2,8 % abgeschlossen. Bei einer Restlaufzeit von 7 Jahren und einem Wiederanlagezins von rund 0,6 % ergibt sich eine Entschädigung von gegen CHF 120'000. Einige Anbieter setzen als Wiederanlagesatz sogar einen Negativ- oder Nullwert ein, was die Entschädigung weiter erhöht – ein Blick in die Vertragsklausel lohnt sich.
Wichtig: Beim Verkauf der Liegenschaft kann die Vorfälligkeitsentschädigung in vielen Kantonen bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten geltend gemacht werden. Und manche Anbieter erlassen die Entschädigung ganz oder teilweise, wenn die Käuferschaft die Hypothek übernimmt oder Sie das Folgeobjekt beim gleichen Institut finanzieren.
Verlängern beim gleichen Anbieter oder wechseln?
Die Verlängerungsofferte Ihrer Bank ist selten das beste Angebot – sie ist der Startpunkt der Verhandlung. Unsere Erfahrung aus dem Maklernetzwerk zeigt: Zwischen der ersten Offerte und dem besten Marktangebot liegen häufig 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte. Bei einer Hypothek von CHF 800'000 über 10 Jahre entspricht ein Viertelprozent rund CHF 20'000.
So verhandeln Sie richtig:
- Holen Sie schriftliche Konkurrenzofferten ein – erst sie geben Ihnen Verhandlungsmacht.
- Fragen Sie explizit nach dem "besten Satz", nicht nach dem Schaufensterzins. Die publizierten Richtzinsen liegen fast immer über dem verhandelbaren Niveau.
- Denken Sie an Versicherungen und Pensionskassen: Sie bieten bei langen Laufzeiten oft die schärfsten Konditionen.
- Rechnen Sie die Wechselkosten ehrlich: Schuldbriefübertragung (einige hundert Franken), allenfalls Notariatskosten, bei indirekter Amortisation die Übertragung der Säule-3a-Police.
Der Bankwechsel Schritt für Schritt
- Neue Finanzierung zusagen lassen – inklusive schriftlicher Zinsbestätigung.
- Bestehende Hypothek fristgerecht kündigen respektive den Ablauf bestätigen.
- Schuldbrief übertragen: Die neue Bank organisiert die Übertragung des Schuldbriefs direkt mit der bisherigen. Sie müssen dazu in der Regel nur eine Vollmacht unterschreiben.
- Ablösung per Stichtag: Die neue Bank überweist die Ablösesumme direkt an die alte – Sie sehen davon nichts, ausser dem tieferen Zins.
Der administrative Aufwand für Sie beschränkt sich auf wenige Unterschriften. Die Vorstellung, ein Bankwechsel sei kompliziert, kostet Schweizer Eigentümer jedes Jahr Millionen.
Fazit: Wer vergleicht, spart fünfstellig
Die Hypothekarablösung ist kein administrativer Pflichttermin, sondern Ihre beste Sparmöglichkeit als Eigentümerin oder Eigentümer. Beginnen Sie sechs Monate vor Ablauf, holen Sie mindestens drei Offerten ein – oder lassen Sie einen unabhängigen Hypothekarmakler den Markt für Sie abklopfen. Unsere zertifizierten Partner vergleichen die Konditionen von Banken, Versicherungen und Pensionskassen und verhandeln in Ihrem Namen. Kostenlos und unverbindlich.
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Häufige Fragen (FAQ)
Muss ich meine Festhypothek kündigen?
Meist nein – sie endet automatisch. Prüfen Sie aber die Klausel zur automatischen Weiterführung: Ohne Ihren Widerspruch wandelt manche Bank die Hypothek in ein teures variables Produkt um.
Wann sollte ich mit dem Vergleich beginnen?
Idealerweise 6 bis 12 Monate vor Ablauf. Mit einer Forward-Hypothek können Sie sich den heutigen Zinssatz bis zu 18 Monate (teils 24 Monate) im Voraus sichern.
Was passiert mit meinem Schuldbrief beim Bankwechsel?
Der Schuldbrief wird von der bisherigen an die neue Bank übertragen. Das kostet in der Regel nur eine geringe Gebühr; ein neuer Schuldbrief ist nur nötig, wenn die neue Hypothek höher ist als der bestehende Schuldbrief.
Kann ich bei der Ablösung den Betrag reduzieren?
Ja, das Laufzeitende ist der ideale Zeitpunkt für eine freiwillige Amortisation – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Beachten Sie dabei die künftige steuerliche Situation: Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts per 2029 verliert der Schuldzinsenabzug weitgehend seine Wirkung, was Amortisationen attraktiver macht.