Für eine Wohnung zu CHF 1 Million brauchen Sie ein Bruttoeinkommen des Haushalts von rund CHF 177'000 pro Jahr und mindestens CHF 200'000 Eigenkapital. Bei grosszügiger rechnenden Kreditgebern können rund CHF 151'000 genügen, und mit mehr Eigenkapital sinkt die Hürde weiter. Die Rechnung unten zeigt, wie Sie die Zahl an Ihre Situation anpassen.
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Die Rechnung Schritt für Schritt
1. Eigenkapital: mindestens CHF 200'000
Schweizer Kreditgeber verlangen mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Bei CHF 1'000'000 sind das CHF 200'000. Mindestens CHF 100'000 davon müssen «harte» Eigenmittel sein: Ersparnisse, Säule 3a oder Schenkungen. Den Rest kann die Pensionskasse decken, per Vorbezug oder Verpfändung. Welche Variante sich lohnt, zeigt unser Ratgeber Eigenmittel für die Hypothek.
Dazu kommen 2 bis 5 % Kaufnebenkosten für Notariat, Grundbuch und je nach Kanton die Handänderungssteuer, also CHF 20'000 bis 50'000 in bar. Sie verändern das nötige Einkommen nicht, aber Ihren Bargeldbedarf.
2. Hypothek: CHF 800'000
Die restlichen 80 % finanziert der Kreditgeber. Die Hypothek besteht aus zwei Teilen:
- 1. Hypothek bis zwei Drittel des Werts: CHF 666'700
- 2. Hypothek für den Rest: CHF 133'300
Die 2. Hypothek müssen Sie innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückzahlen, je nachdem, was früher eintritt.
3. Tragbarkeit: die eigentliche Hürde
Die kalkulatorischen Wohnkosten aus Zins, Amortisation und Unterhalt dürfen rund einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Gerechnet wird mit einem Zins von 5 %, nicht mit dem heutigen Marktzins: Die Bank prüft, ob Sie die Wohnung auch bei hohen Zinsen halten können. Diese Vorsicht ist eine Lehre aus der Immobilienkrise der 1990er-Jahre.
| Position | Rechnung | Betrag pro Jahr |
|---|---|---|
| Kalkulatorischer Zins | CHF 800'000 × 5 % | CHF 40'000 |
| Amortisation 2. Hypothek | CHF 133'300 ÷ 15 Jahre | CHF 8'900 |
| Unterhalt und Nebenkosten | CHF 1'000'000 × 1 % | CHF 10'000 |
| Total | CHF 58'900 |
Damit diese CHF 58'900 höchstens einen Drittel Ihres Einkommens ausmachen, brauchen Sie:
CHF 58'900 × 3 = rund CHF 176'700 Bruttoeinkommen pro Jahr
Dieselbe Rechnung für andere Kaufpreise, von CHF 500'000 bis CHF 2 Millionen, finden Sie im Ratgeber Wie viel Geld braucht man, um ein Haus zu kaufen?
Was die Zahl verändert
Die CHF 176'700 gelten für die Standardrechnung mit 20 % Eigenkapital. Mit mehr Eigenkapital oder einem anderen Kreditgeber sieht die Rechnung so aus:
| Szenario | Hypothek | Wohnkosten pro Jahr | Nötiges Einkommen |
|---|---|---|---|
| 20 % Eigenkapital, Standardrechnung | CHF 800'000 | CHF 58'900 | CHF 176'700 |
| 25 % Eigenkapital (CHF 250'000) | CHF 750'000 | CHF 53'100 | CHF 159'200 |
| 30 % Eigenkapital (CHF 300'000) | CHF 700'000 | CHF 47'200 | CHF 141'700 |
| 33 % Eigenkapital, keine 2. Hypothek | CHF 666'700 | CHF 43'300 | CHF 130'000 |
| 20 % Eigenkapital, grosszügiger Kreditgeber | CHF 800'000 | CHF 52'900 | CHF 151'100 |
Grosszügiger Kreditgeber: Beispielannahmen mit 4,5 % kalkulatorischem Zins, 0,8 % Unterhalt und höchstens 35 % des Einkommens, keine Angaben eines bestimmten Anbieters.
Weitere Faktoren:
- Mehr Eigenkapital: Jede CHF 50'000 zusätzliches Eigenkapital senken das nötige Einkommen um rund CHF 17'500, solange noch eine 2. Hypothek besteht.
- Bestehende Verpflichtungen: Leasing, Kleinkredite oder Alimente kommen zu den Wohnkosten hinzu. Ein Leasing von CHF 500 pro Monat erhöht das nötige Einkommen um rund CHF 18'000.
- Zwei Einkommen: Werden beide Partner Miteigentümer und Solidarschuldner, rechnet die Bank mit der Summe beider Bruttolöhne.
- Alter: Ab etwa 50 prüfen die Banken die Tragbarkeit auch mit Ihrem künftigen Renteneinkommen. Liegt die Pensionierung weniger als 15 Jahre entfernt, steigt zudem die jährliche Amortisation.
- Kanton: Er beeinflusst die Kaufnebenkosten, also Ihren Bargeldbedarf, aber nicht direkt das nötige Einkommen.
Welcher Kreditgeber wie rechnet, steht in keiner Broschüre. Ein unabhängiger Hypothekenberater kennt die Kreditpolitik der einzelnen Institute. Die Rechnung im Detail erklärt unser Ratgeber Tragbarkeit berechnen.
Besonderheiten bei der Eigentumswohnung
Die meisten Banken rechnen bei Wohnung und Haus gleich, mit pauschal rund 1 % Unterhalt. Bei Stockwerkeigentum lohnt sich trotzdem ein Blick auf die tatsächlichen Kosten:
- Beiträge an den Erneuerungsfonds der Gemeinschaft
- Laufende Nebenkosten für Verwaltung, Hauswartung und Heizung
- Geplante Sanierungen, die in den Protokollen der Eigentümerversammlung stehen
Ist der Erneuerungsfonds schwach dotiert, kann eine grössere Sanierung eine Sonderzahlung auslösen. Diese bildet keine Tragbarkeitsrechnung ab, sie trifft direkt Ihre Reserven. Fragen Sie deshalb vor dem Kauf nach dem Stand des Fonds und den letzten Protokollen.
Zweitwohnung oder Renditeobjekt: andere Regeln
Für eine Zweit- oder Ferienwohnung verlangen Kreditgeber in der Regel mindestens 30 % Eigenkapital, und Gelder aus der Pensionskasse sind ausgeschlossen. Für CHF 1 Million brauchen Sie damit mindestens CHF 300'000 aus Ersparnissen, Wertschriften oder Schenkungen. Die Tragbarkeit rechnet die Bank zudem über Ihr ganzes Wohnbudget, also inklusive der Kosten Ihres Erstwohnsitzes.
Bei einer vermieteten Wohnung berücksichtigen viele Kreditgeber die Mieteinnahmen, meist mit einem Abschlag. Die Regeln unterscheiden sich hier stark zwischen den Instituten.
Häufige Fragen
Wie viel muss man verdienen, um eine Wohnung für 1 Million zu kaufen?
Mit der Standardrechnung der meisten Banken rund CHF 177'000 brutto pro Jahr, bei 20 % Eigenkapital. Bei grosszügiger rechnenden Kreditgebern können rund CHF 151'000 genügen.
Reicht ein Einkommen von CHF 150'000 für eine Wohnung zu CHF 1 Million?
Mit der Standardrechnung nur, wenn Sie rund CHF 280'000 Eigenkapital einbringen. Mit 20 % Eigenkapital braucht es einen Kreditgeber, der grosszügiger rechnet.
Zählt das Einkommen beider Partner?
Ja, wenn beide Miteigentümer und Solidarschuldner der Hypothek werden. Die Bank rechnet dann mit der Summe beider Bruttolöhne.
Gilt die Rechnung auch für ein Haus?
Ja, für Haus und Wohnung gelten dieselben Regeln. Die Tabelle für andere Kaufpreise finden Sie im Ratgeber Wie viel Geld braucht man, um ein Haus zu kaufen?
Prüfen Sie Ihre eigene Situation
Die Rechnung oben zeigt den Standardfall. Alter, Struktur des Eigenkapitals, bestehende Verpflichtungen und die Wahl des Kreditgebers verschieben das Ergebnis um mehrere tausend Franken.
Für ein konkretes Inserat setzen Sie neohypo.com/ vor den Link und erhalten sofort das nötige Einkommen (so funktioniert's). Für eine verbindliche Antwort vor der Besichtigung holen Sie sich kostenlos eine Finanzierungsbestätigung von einem zertifizierten Hypothekenmakler aus unserem Netzwerk.