Kurz gesagt: Die grossen Schweizer Banken erwarten, dass die SNB 2027 die Nullzinspolitik verlässt, mit einem Leitzins von meist 0.50% Ende 2027 (0.75% innert eines Jahres bei der ZKB). Wie unabhängige Hypothekarberater die Lage einschätzen, zeigt unsere Hypothekarzins-Prognose der unabhängigen Broker.
Für Hypothekarnehmer wäre der Effekt ungleich. SARON-Hypotheken würden um 0.3 bis 0.5 Prozentpunkte teurer, Festhypotheken deutlich weniger. Dieser Vergleich fasst die Prognosen von zehn Banken und Versicherern zusammen, publiziert zwischen dem 23. September und dem 12. November 2026.
Wo stehen die Hypothekarzinsen heute?
Der SNB-Leitzins liegt seit dem 19. Juni 2025 bei 0% und wurde am 24. September 2026 bestätigt. Der nächste Entscheid fällt am 10. Dezember 2026.
| Indikator | Stand | Datum | Quelle |
|---|---|---|---|
| SARON | −0.04% | UBS | |
| Swap 10 Jahre | 0.70% | LUKB | |
| Jahresteuerung | 1.5% | Oktober 2026 | ZKB |
| Beste Festhypothek 5 Jahre | 1.39% | Erhebung neo-hypotheque, 64 Anbieter | |
| Beste Festhypothek 10 Jahre | 1.49% | Erhebung neo-hypotheque, 64 Anbieter |
Die Oktober-Teuerung liegt bereits über der bedingten Inflationsprognose der SNB vom September: 1.2% im Schnitt des 4. Quartals, 0.7% für das ganze Jahr 2026. Die Festhypotheken sind seit dem Sommer mit den weltweit höheren Langfristzinsen gestiegen, während der SARON bei null verharrt.
Vergleichstabelle: Die Zinsprognosen der Banken
Alle Banken erwarten 2027 eine Zinserhöhung der SNB. Uneinig sind sie vor allem beim Zeitpunkt, von Dezember 2026 bis September 2027.
| Institut | Publikation | Erste SNB-Erhöhung | Ziel Leitzins oder SARON | Langfristige Festzinsen |
|---|---|---|---|---|
| Luzerner Kantonalbank (LUKB) | März 2027 | Leitzins 0.50% im Jahr 2027 | Swap 10 Jahre von 0.70% auf 0.85% in 12 Monaten | |
| Zürcher Kantonalbank (ZKB) | Innert 12 Monaten | Leitzins 0.75% in einem Jahr | Aufwärtsdruck auf 12 Monate | |
| Migros Bank | 2027 (Status quo im Dezember) | Nicht beziffert | Sehr begrenztes Anstiegspotenzial | |
| UBS | Im Lauf von 2027 | SARON 0.51% Ende 2027 | Swap 10 Jahre von 0.69% auf 0.72% Ende 2027 | |
| Raiffeisen | Ab Dezember 2026 möglich | Moderat positiv 2027 | Weiterer Anstieg begrenzt | |
| Clientis | Zwei Erhöhungen 2027 | SARON 0.31% Ende 2027 | Swap 10 Jahre von 0.69% auf 0.87% Ende 2027 | |
| Berner Kantonalbank (BEKB) | Juni 2027, eventuell schon Dezember 2026 | Leitzins 0.50% im Jahr 2027 | Seitwärts bis leicht steigend | |
| PostFinance | März 2027 | Leitzins 0.50% im Jahr 2027 | +0.25 bis +0.49 Prozentpunkte in 12 Monaten | |
| Swiss Life (Versicherer) | Im Lauf von 2027 | Nicht beziffert | Moderater Anstieg | |
| Schwyzer Kantonalbank (SZKB) | September 2027 | Leitzins 0.50% Ende 2027 | Swap 10 Jahre von 0.84% auf 0.87% Ende 2027 |
Der 10-jährige Swap-Satz ist der Marktzins, auf dessen Basis die Banken ihre 10-jährigen Festhypotheken berechnen, vor ihrer Marge. Der SARON ist der Referenzzins der SARON-Hypotheken.
Die Prognosen Bank für Bank
UBS
Die UBS erwartet 2027 einen vorsichtigen Ausstieg aus dem Nullzins und Hypothekarzinsen, die sich seitwärts innerhalb einer Bandbreite bewegen. Ihr SARON stiege von −0.04% auf 0.51% Ende 2027 und 0.57% Mitte 2028, während der 10-jährige Swap bis Mitte 2028 nur 0.14 Prozentpunkte zulegen würde (0.83%). Im Basisszenario bleibt eine Geldmarkthypothek über zehn Jahre die günstigste Lösung, ihr Vorteil beträgt aber nur 3% der kumulierten Zinskosten gegenüber der 10-jährigen Festhypothek.
Raiffeisen
Raiffeisen hält den Nullzins für immer weniger gerechtfertigt, da die Wirtschaft nahe an ihrem Potenzial wächst. Hält die Konjunktur und bleibt Energie teuer, könnte die SNB den Ausstieg bereits im Dezember einleiten. Da die Märkte eine moderate Erhöhung auf Sicht eines Jahres schon einpreisen, dürfte der weitere Anstieg der langfristigen Festzinsen begrenzt bleiben.
Zürcher Kantonalbank (ZKB)
Die ZKB ist am offensivsten: Sie erwartet in einem Jahr einen Leitzins von 0.75%. Sie verweist auf die Oktober-Teuerung von 1.5%, die Energiepreise, den schwächeren Franken und die robuste Wirtschaft. Zudem rechnet sie in der zweiten Jahreshälfte 2027 mit einem Anstieg des Referenzzinssatzes von 1.25% auf 1.50%.
PostFinance
PostFinance liefert den genauesten Fahrplan: Status quo bei 0% am 10. Dezember 2026, 0.25% im März 2027, danach 0.50% im Lauf des Jahres. Der SARON bliebe drei Monate stabil und stünde innert 12 Monaten mindestens 0.50 Prozentpunkte höher. SARON-Hypotheken blieben vorerst trotzdem die günstigste Option.
Migros Bank
In ihrer Analyse vom 6. November, nach der Oktober-Teuerung von 1.5%, rechnet die Migros Bank mit einem Status quo der SNB im Dezember und einem Ausstieg aus dem Nullzins 2027. Laut ihrer Oktober-Prognose bliebe die Geldpolitik auch nach einer Erhöhung um 0.25 Prozentpunkte sehr expansiv. Das Potenzial für weiter steigende Schweizer Renditen hält sie für sehr begrenzt.
Berner Kantonalbank (BEKB)
Die BEKB rechnet 2027 mit insgesamt 0.50 Prozentpunkten Erhöhung. Bisher erwartete sie die Schritte im Juni und September 2027, doch die Zinserhöhungen von EZB und Fed könnten den ersten Schritt auf Dezember 2026 oder März 2027 vorziehen. Sie erwartet seitwärts tendierende oder leicht steigende Hypothekarzinsen.
Luzerner Kantonalbank (LUKB)
Die jüngste Prognose stammt vom 12. November. Die LUKB erwartet eine erste Erhöhung im März 2027 und einen Leitzins von 0.50% im Lauf des Jahres, sofern die Wirtschaft kräftig wächst und die Inflation erhöht bleibt. Der SARON läge in drei Monaten bei −0.05% und in einem Jahr bei 0.45%, der 5-jährige Swap stiege von 0.57% auf 0.75%.
Schwyzer Kantonalbank (SZKB)
Die SZKB hält die von den Märkten für März 2027 eingepreiste Erhöhung für verfrüht. Sie erwartet zwei Schritte von je 0.25 Prozentpunkten, im September und Dezember 2027. Ihre Zahlen stammen vom 23. September, als die Swap-Sätze höher lagen als heute.
Clientis
Die Regionalbankengruppe Clientis erwartet 2027 zwei SNB-Erhöhungen und publiziert den längsten Horizont, bis Ende 2029. Der SARON erreichte 0.53% Ende 2028 und 0.69% Ende 2029, der 10-jährige Swap 0.92% bzw. 0.96%. Clientis hält den Zeitpunkt für eine längerfristige Fixierung für günstig und empfiehlt, die Laufzeiten zu staffeln.
Swiss Life
Der Versicherer erwartet einen Leitzins von 0% mindestens bis Ende 2026 und danach schrittweise Erhöhungen 2027. Er rechnet mit einem moderaten Anstieg der Langfristzinsen und hält die aktuelle Phase für günstig, um Hypotheken zu verlängern, bei Swiss Life bis 18 Monate vor Ablauf.
Konsens und Unterschiede
Der Konsens in einem Satz: Der Ausstieg aus dem Nullzins erfolgt langsam und trifft vor allem den SARON. Bis Ende 2027 stünde der SARON gemäss den bezifferten Prognosen nicht mehr bei −0.04%, sondern bei 0.31 bis 0.51%. Da viele SARON-Verträge eine Untergrenze von 0% vorsehen, stünde der Zins für Hypothekarnehmer effektiv 0.31 bis 0.51 Prozentpunkte höher, gegenüber 0.03 bis 0.18 Prozentpunkten beim 10-jährigen Swap.
Uneinig sind sich die Banken in drei Punkten:
- Zeitpunkt: Raiffeisen und die BEKB schliessen Dezember 2026 nicht aus, PostFinance und die LUKB erwarten März 2027, die BEKB rechnete bisher mit Juni 2027 und die SZKB mit September 2027.
- Ausmass: 0.50% Ende 2027 bei PostFinance, BEKB, LUKB und SZKB, zwei Erhöhungen bei Clientis und ein SARON von 0.51% bei der UBS. Die ZKB geht weiter, mit 0.75% innert eines Jahres.
- Festzinsen: Fast stabil bei UBS und SZKB (+0.03 Prozentpunkte beim 10-jährigen Swap), deutlich teurer bei PostFinance (+0.25 bis +0.49 Prozentpunkte bei Festhypotheken in 12 Monaten).
Die Folge: Der Vorteil der SARON-Hypothek gegenüber der Festhypothek schrumpft 2027. Für UBS, PostFinance und Raiffeisen verschwindet er aber nicht.
Was das für Hypothekarnehmer bedeutet
Bei einer Festhypothek wiegt die Differenz zwischen zwei Angeboten heute schwerer als der Zeitpunkt. Am 12. November 2026 lag die beste 10-jährige Festhypothek gemäss Erhebung von neo-hypotheque bei 1.49%, gegenüber 1.73% bei der Migros Bank und 1.80% bei der Thurgauer Kantonalbank. Diese Differenz von 0.24 bis 0.31 Prozentpunkten übersteigt den Anstieg, den die meisten bezifferten Prognosen auf ein Jahr erwarten.
Das betonen die Institute selbst:
- Ablauf in 12 bis 18 Monaten: Mit einer Forward-Hypothek lässt sich der Zins im Voraus sichern, bis 12 Monate bei der UBS und 18 Monate bei PostFinance und Swiss Life. Swiss Life und Clientis halten den Zeitpunkt für eine Fixierung für günstig.
- SARON-Hypothek: PostFinance und Raiffeisen sehen sie weiterhin als günstiger, sie folgt aber ab 2027 jeder SNB-Erhöhung. Sie setzt voraus, dass man schwankende Zinskosten tragen kann.
- Kombinieren: UBS und BEKB empfehlen eine Mischung aus SARON- und Festhypothek, Clientis rät, die Laufzeiten zu staffeln.
Diese Prognosen sind unverbindlich und können sich von Quartal zu Quartal ändern. Die richtige Wahl hängt von Ihrer Fälligkeit, Ihrem Budget und Ihrer Risikobereitschaft ab.
Häufige Fragen
Steigen die Hypothekarzinsen 2027?
Ja, aber gemäss den Banken nur moderat. SARON-Hypotheken würden den SNB-Erhöhungen folgen: 0.31 bis 0.51 Prozentpunkte bis Ende 2027, mit der 0%-Untergrenze vieler Verträge. Festhypotheken würden sich deutlich weniger bewegen, der 10-jährige Swap stünde 0.03 bis 0.18 Prozentpunkte höher.
Wann erhöht die SNB den Leitzins?
Der nächste Entscheid fällt am 10. Dezember 2026. Die meisten Banken erwarten eine erste Erhöhung 2027, zwischen März (PostFinance, LUKB) und September (SZKB). Raiffeisen und die BEKB schliessen einen ersten Schritt bereits im Dezember nicht aus.
SARON- oder Festhypothek 2027?
Der SARON ist heute günstiger, verteuert sich aber mit jeder SNB-Erhöhung. Die Festhypothek kostet etwas mehr, macht die Zinskosten aber über die ganze Laufzeit planbar. Mehrere Banken empfehlen, beide zu kombinieren.
Steigt der Referenzzinssatz für Mieten?
Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt seit dem 2. September 2025 bei 1.25%. Die ZKB erwartet in der zweiten Jahreshälfte 2027 einen Anstieg auf 1.50%.
Quellen
Prognosen der LUKB (12. November 2026), der ZKB (9. November 2026), der UBS (4. November 2026), von Raiffeisen (24. September und 29. Oktober 2026), der Migros Bank (20. Oktober und 6. November 2026), von Clientis (Anlage-Flash November, 29. Oktober 2026), der BEKB (September 2026), von PostFinance (24. September 2026), von Swiss Life (24. September 2026) und der SZKB (Daten vom 23. September 2026). Hypothekarzinsen: Erhebung von neo-hypotheque vom 12. November 2026 bei 64 Anbietern, Richtzinssätze.