Es ist der grösste Systemwechsel in der Schweizer Wohneigentumsbesteuerung seit Jahrzehnten: Am 28. September 2025 hat das Stimmvolk die Abschaffung des Eigenmietwerts mit 57,7 % Ja-Stimmen angenommen. Am 1. April 2026 hat der Bundesrat das Inkrafttreten festgelegt: Die Reform gilt ab dem 1. Januar 2029. Bis dahin bleibt alles beim Alten – doch wer jetzt plant, kann die Übergangszeit gezielt nutzen. Das ändert sich konkret für Ihre Hypothekarstrategie.
Was heute gilt – und was ab 2029
Bis Ende 2028 (bisheriges System):
- Der Eigenmietwert der selbstbewohnten Liegenschaft wird als Einkommen besteuert.
- Im Gegenzug sind Schuldzinsen und Unterhaltskosten (effektiv oder pauschal) abziehbar.
Ab 1. Januar 2029 (neues System):
- Kein Eigenmietwert mehr auf selbstgenutzten Erst- und Zweitliegenschaften.
- Der Unterhaltskostenabzug für selbstgenutztes Wohneigentum entfällt auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene.
- Der Schuldzinsenabzug entfällt weitgehend. Zwei Ausnahmen: Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleiben Schuldzinsen anteilsmässig (quotal) abziehbar, und Ersterwerber von selbstbewohntem Wohneigentum können befristet Schuldzinsen abziehen – Ehepaare im ersten Jahr bis CHF 10'000, übrige Steuerpflichtige bis CHF 5'000, danach degressiv abnehmend.
- Die Kantone dürfen zur Kompensation eine Sondersteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften erheben – relevant vor allem in Tourismuskantonen.
Wer gewinnt, wer verliert?
Die Gewinner: Eigentümerinnen und Eigentümer mit tiefer oder ganz amortisierter Hypothek – typischerweise Pensionierte. Sie versteuern künftig keinen fiktiven Mietertrag mehr, hatten aber ohnehin kaum Schuldzinsen abzuziehen. Auch Ersterwerber profitieren dank des befristeten Sonderabzugs.
Die Verlierer: Besitzer stark belehnter Objekte mit hohem Sanierungsbedarf. Sie verlieren den Schuldzinsen- und den Unterhaltsabzug, sparen aber je nach Zinsniveau wenig beim Eigenmietwert. Generell gilt: Je höher die Hypothekarzinsen künftig sind, desto ungünstiger wird die Reform für stark verschuldete Haushalte – bei tiefen Zinsen profitiert dagegen die Mehrheit.
Konsequenz 1: Amortisieren wird attraktiver
Das alte System belohnte hohe Hypotheken: Wer Schulden hielt, konnte die Zinsen abziehen und das Kapital stattdessen anlegen. Diese Logik kippt 2029. Ohne Schuldzinsenabzug ist jeder Franken Hypothekarzins voll aus dem eigenen Sack bezahlt. Die Rechnung wird einfach: Liegt die erwartete Nettorendite Ihrer Anlagen unter dem Hypothekarzins, lohnt sich die Amortisation.
Aber Vorsicht vor Schnellschüssen: Liquidität, Anlagehorizont, Alter und Vorsorgesituation gehören in die Abwägung. Kapital, das in der Immobilie steckt, ist gebunden – und eine spätere Aufstockung der Hypothek muss die Tragbarkeitsprüfung neu bestehen.
Konsequenz 2: Die indirekte Amortisation verliert ihren Steuertrumpf
Die beliebte indirekte Amortisation über die Säule 3a lebte von der Doppelwirkung: 3a-Abzug plus ungeschmälerter Schuldzinsenabzug. Ab 2029 fällt der zweite Teil weg. Die Säule 3a bleibt dank Einzahlungsabzug attraktiv – aber die Frage "direkt oder indirekt amortisieren" muss neu gerechnet werden. Bestehende Verträge mit indirekter Amortisation gehören deshalb vor 2029 auf den Prüfstand.
Konsequenz 3: Renovationen vorziehen
Werterhaltende Renovationen sind nur noch bis Ende 2028 abzugsfähig. Wer ohnehin eine Sanierung plant – Küche, Bad, Fenster, energetische Massnahmen – sollte sie in der Übergangsphase umsetzen und die letzten Abzüge mitnehmen. Branchenbeobachter erwarten einen regelrechten Sanierungsboom mit steigenden Handwerkerpreisen gegen Ende der Frist: Früh planen zahlt sich doppelt aus.
Was Sie jetzt konkret tun sollten
- Steuerrechnung simulieren: Wie verändert sich Ihre Belastung ab 2029 mit der heutigen Hypothek? Ihr Treuhänder oder Makler rechnet das in einer Stunde durch.
- Amortisationsstrategie überprüfen: Besonders bei indirekter Amortisation und bei auslaufenden Festhypotheken – das Laufzeitende ist der kostenlose Moment für eine Teilamortisation.
- Renovationen terminieren: Werterhaltende Arbeiten mit Rechnungsdatum bis Ende 2028 ausführen lassen.
- Beim Kauf: Ersterwerberabzug einplanen: Wer erstmals Wohneigentum erwirbt, profitiert auch nach 2029 von einem befristeten Schuldzinsenabzug – ein Detail, das in der Finanzierungsplanung berücksichtigt gehört.
- Zweitwohnung im Tourismuskanton? Verfolgen Sie die kantonale Umsetzung der Objektsteuer – Bern, Uri und Graubünden prüfen entsprechende Vorlagen.
Fazit
Die Abschaffung des Eigenmietwerts vereinfacht das System, verschiebt aber die Anreize grundlegend: weg von der hohen Belehnung, hin zur Amortisation. Zwischen heute und dem 1. Januar 2029 liegt Ihr Handlungsfenster – für Renovationen, für die Überprüfung der Amortisationsstrategie und für die Neuverhandlung auslaufender Hypotheken. Unsere unabhängigen Hypothekarmakler beziehen den Systemwechsel bereits heute in jede Finanzierungsberatung ein.
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Häufige Fragen (FAQ)
Ab wann muss ich den Eigenmietwert nicht mehr versteuern?
Ab dem Steuerjahr 2029. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bis und mit Steuerjahr 2028 gilt das bisherige System vollumfänglich.
Kann ich Schuldzinsen ab 2029 gar nicht mehr abziehen?
Nur noch in zwei Fällen: quotal bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften sowie befristet und begrenzt beim erstmaligen Erwerb von selbstbewohntem Wohneigentum.
Soll ich meine Hypothek jetzt amortisieren?
Nicht überstürzt. Bis Ende 2028 wirkt der Schuldzinsenabzug noch. Sinnvoll ist eine individuelle Rechnung: Steuerersparnis heute, Zinskosten, Anlagealternativen und Liquiditätsbedarf. Das Laufzeitende Ihrer Festhypothek ist der ideale Zeitpunkt für eine entschädigungsfreie Teilamortisation.
Betrifft die Reform auch Ferienwohnungen?
Ja, auch auf selbstgenutzten Zweitliegenschaften entfällt der Eigenmietwert. Die Kantone können dort aber neu eine besondere Liegenschaftssteuer einführen, um Ausfälle zu kompensieren.