Was ist eine Hypothek?

Mit 20% Eigenmitteln braucht es ein Bruttoeinkommen von rund CHF 182'000 pro Jahr. Die Bank berechnet kalkulatorische Kosten von CHF 60'000 (5% Zinsen auf CHF 800'000, Amortisation von CHF 10'000 und Unterhalt von CHF 10'000), die einen Drittel des Einkommens nicht übersteigen dürfen. Mit 30% Eigenmitteln sinkt das nötige Einkommen auf rund CHF 146'000. Details finden Sie in unserem Artikel Wie viel muss man für eine Immobilie zu 1 Million verdienen? 

Nicht bei einer klassischen Finanzierung eines selbst bewohnten Eigenheims: Es braucht mindestens 20% Eigenmittel. Nur die Hälfte davon, also 10% des Kaufpreises, muss jedoch aus «harten» Eigenmitteln bestehen: Ersparnisse, 3. Säule, Wertschriften, Schenkung oder Erbvorbezug. Die übrigen 10% können aus der 2. Säule stammen. Mit 10% Ersparnissen und 10% aus der Pensionskasse (BVG) ist der Kauf also möglich – vorausgesetzt, die Tragbarkeit ist gegeben.

Ja, aber die Bank prüft, ob die Kosten auch mit Ihren Renten nach der Pensionierung tragbar bleiben – nicht nur mit Ihrem aktuellen Lohn. In der Regel muss die Schuld bis zur Pensionierung auf rund zwei Drittel des Immobilienwerts reduziert sein, was die jährliche Amortisation erhöht. Auch der Vorbezug aus der 2. Säule ist ab 50 begrenzt. Mehr Eigenmittel oder eine Verpfändung der 2. Säule können bei einem knappen Dossier den Ausschlag geben.

Deutlich weniger als die Berechnung der Bank. Für eine Immobilie zu CHF 1'000'000, die zu 80% finanziert ist, rechnen Sie bei einem beispielhaften Zinssatz von 1,5% mit rund CHF 1'000 Zinsen, CHF 830 Amortisation und CHF 830 Unterhalt pro Monat, also rund CHF 2'670. Die kalkulatorische Berechnung der Bank geht dagegen von CHF 5'000 pro Monat aus. Für eine aktuelle Zahl siehe den aktuellen Zinsvergleich.

Die 1. Hypothek deckt bis rund 65% (zwei Drittel) des Immobilienwerts ab und muss nicht amortisiert werden. Die 2. Hypothek deckt den Anteil zwischen 65% und 80% ab; sie muss innert höchstens 15 Jahren und spätestens bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden. In der Regel liegen beide Hypotheken beim selben Kreditgeber.

Die Festhypothek bietet Planungssicherheit beim Budget – auf Kosten einer geringeren Flexibilität und einer Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitigem Ausstieg. Die SARON-Hypothek folgt dem Geldmarkt: Sie ist oft günstiger, doch jeder Zinsanstieg wirkt sich sofort aus. Viele Kreditnehmer kombinieren beide in mehreren Tranchen, um das Risiko zu verteilen.

Ja. Das Guthaben der Säule 3a kann für den Kauf des selbst bewohnten Eigenheims oder zur Rückzahlung der Hypothek bezogen oder verpfändet werden. Es zählt als «harte» Eigenmittel. Der Bezug wird getrennt vom übrigen Einkommen zu einem reduzierten Satz besteuert.

Nein. Die Kaufnebenkosten (Handänderungssteuer, Notariat, Grundbuch, Schuldbrief) müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden, zusätzlich zu den mindestens 20%. Je nach Kanton reichen sie von einigen tausend Franken in Zürich oder Zug bis rund 5% des Kaufpreises im Kanton Waadt.

Rechnen Sie mit einigen Tagen für eine Grundsatzzusage und mit ein bis drei Wochen für eine verbindliche Offerte – je nachdem, wie vollständig das Dossier ist und wie schnell die Immobilie geschätzt wird. Ein von Anfang an vollständiges Dossier ist nach wie vor der beste Weg, den Prozess zu beschleunigen.

Ja. Kreditgeber verlangen in der Regel die Jahresabschlüsse der letzten zwei bis drei Geschäftsjahre und stützen sich oft auf das durchschnittliche Einkommen, teilweise mit einem Abschlag. Die Kriterien unterscheiden sich stark von Kreditgeber zu Kreditgeber: Genau hier macht der Vergleich mehrerer Anbieter den Unterschied. Siehe unseren Ratgeber Hypothek für Selbständige

Bei einer Festhypothek führt ein vorzeitiger Ausstieg zu einer Vorfälligkeitsentschädigung, die dem Kreditgeber den Zinsverlust für die Restlaufzeit ersetzt; sie ist hoch, wenn die Zinsen seit dem Abschluss gesunken sind. Bei einer SARON-Hypothek hängt alles vom Rahmenvertrag ab. Der ideale Zeitpunkt für einen Wechsel bleibt das Laufzeitende, das man am besten 12 bis 18 Monate im Voraus vorbereitet.

Ihre Bank bietet nur ihre eigenen Konditionen an. Ein unabhängiger Vermittler vergleicht mehrere Banken, Versicherungen und Pensionskassen und kennt deren Kriterien – das zählt vor allem bei aussergewöhnlichen Dossiers und bei der Verlängerung der Hypothek. Die meisten Vermittler werden vom Kreditgeber entschädigt; prüfen Sie das, bevor Sie sich verpflichten.